Is een koopwoning nog betaaldbaar?

Woonplein Limburg

Is een koopwoning nog betaalbaar?

Woningen zijn niet meer te financieren voor mensen met een modaal inkomen. Die harde conclusie is regelmatig in het nieuws. Wie geen spaargeld meebrengt, kan het schudden. Hoe bijzonder is dat? Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Is dat niet van alle tijden? In de halve eeuw dat ik werkzaam ben in de woningmarkt, heb ik niet anders gehoord. Natuurlijk zijn er door de jaren heen wel verschillen merkbaar. Economie, inkomens, werkgelegenheid, het zijn allemaal zaken die in de loop der tijd veelvuldig veranderen. Net als de politieke keuzes. We hebben periodes gehad van gesubsidieerde nieuwbouw, iedereen kent nog wel de premie A woningen. Jaren terug kreeg je een hypotheek tot 110% van de koopsom, de laatste jaren moet je de kosten koper zelf betalen. Om maar te zwijgen over de regionale verschillen in woningprijzen, aanbod en ontwikkeling van de vraag en het aantal huishoudens.

Met een modaal bruto jaarinkomen van pakweg € 40.000 kun je afgerond € 160.000 aan hypotheek krijgen. Zonder partner of eigen geld zijn je mogelijkheden om te kopen dan ook zeer beperkt. In Parkstad Limburg, de goedkoopste woonregio van Limburg, gaat de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen al richting € 200.000. In andere regio’s en zeker in de Randstad kun je het inderdaad schudden, niet alleen nu maar ook in de afgelopen jaren. De uiteindelijke woonlast is niet alleen afhankelijk van de prijzen, maar ook van hypotheekrente en andere woonlasten.

Je ziet dat de huren elk jaar omhoog gaan, terwijl de aanvangslasten bij koop in de crisisjaren juist lager zijn gebleven vanwege dalende prijzen en dalende hypotheekrente. Vanaf 2014 gaat ook die lijn weer omhoog. Uiteindelijk vormen we allemaal samen het consumentengedrag, deels gevoed door eigen waarneming en verwachtingen, maar vooral ook door de berichtgeving in de media. Nu nog snel je slag slaan, want morgen is het weer duurder. Berichten over het woningtekort, te weinig nieuwbouwplannen en kopers die elkaar alsmaar overbieden om een huis te bemachtigen zijn dagelijks aan de orde. Het woningaanbod is nog nooit zo laag geweest als nu! Opvallend hierbij is dat er zoveel jonge kopers tussen zitten. Koppels met twee inkomens, spaargeld, en wellicht met schenkingen/leningen van ouders, kennelijk is toch nog veel mogelijk.

Van een overheid mag je een regierol verwachten, maar helaas slaagt de politiek er maar zelden in om op het goede moment de juiste keuzes te maken. In de crisisjaren werden verkeerde beslissingen genomen waardoor de woningmarkt verder in het slop raakte en de bouwsector naar de verdoemenis ging. We weten al tientallen jaren dat het aantal huishoudens de komende decennia met bijna een miljoen gaat stijgen, het gewenste bouwvolume wordt alsmaar niet gehaald. Met acties zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge kopers, startersleningen, spannen we het paard achter de wagen. Ideale momenten om de woningmarkt eenvoudiger te maken, door de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, samen met de onroerend goed belasting en het eigenwoningforfait laten we moeiteloos voorbij gaan.

Het mag dan aardig zijn dat de hypotheekrente al jaren kunstmatig laag wordt gehouden, maar de negatieve effecten beginnen we steeds harder te voelen. Als inkomens met een paar procent stijgen en de inflatie zich ook rond dat percentage beweegt, dan hou je een jaarlijkse stijging van de huizenprijzen met 4 a 5% nog wel even vol. Echter met prijsstijgingen van meer dan 10% per jaar echter niet lang, een nieuwe bubbel en crisis ligt dan op de loer.