De onderhandelingsfase, hoe gaat dat in z’n werk?
Misschien wel het meest spannende deel van het kooptraject. Het is mensenwerk met emoties, loven en bieden, zitten wachten op berichten. Bovendien verloopt geen enkele onderhandeling op dezelfde manier. Verkopers bieden hun woning vrijblijvend te koop aan, d.w.z. gegadigden worden uitgenodigd een bod te doen. Als koper kun je dus niet eenzijdig een koop tot stand brengen door b.v. de prijs te accepteren. Verkoper dient uitdrukkelijk akkoord te gaan met de verkoop aan jou als koper. De huidige marktsituatie geeft op diverse plaatsen een run op het aanbod. Vraagprijzen worden overboden en vaak is er weinig tijd om na te denken.
Bod koper
Wanneer een bod op een woning wordt gedaan is het belangrijk duidelijk aan te geven wat de bedoelingen zijn. Het gaat dus niet alleen om de prijs, maar ook leverdatum, ontbindende voorwaarden voor hypotheek taxatie en/of bouwkundige keuring. Wanneer het aanbod ongewijzigd wordt aanvaard is er in principe sprake van een overeenkomst. De koop is pas definitief als de koopovereenkomst getekend is en de bedenktijd voor de koper verstreken is.
Optie
Een optie is een voorkeurspositie voor een potentiële koper. De verkoper mag dan niet zomaar met een andere gegadigde een overeenkomst sluiten. Niemand is verplicht een optie te geven. De duur is vaak beperkt, variërend van enkele dagen tot een week. Schriftelijk vastleggen is aan te raden.
Regels voor onderhandelen
Er zijn geen vaste regels of voorschriften hoe de onderhandelingen moeten worden gevoerd. Deze kunnen dan ook per makelaar of streek verschillen. Doorgaans wordt slechts met één gegadigde tegelijkertijd onderhandeld. Er zijn echter ook kantoren die met meer mensen onderhandelen en degene waarmee men als eerste overeenstemming bereikt is koper. In de huidige marktsituatie wordt steeds vaker het inschrijfsysteem gehanteerd. Elke gegadigde kan schriftelijk een bod uitbrengen en de verkoper kijkt dan aan wie hij de woning gunt. Het onderhandelen vergt veel kennis en inzicht. Ook is het belangrijk dat gesprekken via bijvoorbeeld een mail worden bevestigd. Door onduidelijkheid of verkeerde verwachtingen ontstaan er in de praktijk vaak teleurstellingen. Probeer dit dus te voorkomen.
De koopovereenkomst
Wanneer overeenstemming is bereikt over de prijs en andere belangrijke zaken zal door de makelaar of notaris een koopakte (voorovereenkomst) worden opgemaakt. Je mag dit ook zelf doen maar juridische kennis is vereist om dit zonder risico te doen. Belangrijk is dat alle afspraken goed worden vastgelegd, zodat partijen precies weten hoe de woning (inclusief eventuele roerende zaken) moet worden geleverd. Steeds vaker wordt een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Dat wil zeggen dat je bekend bent met het feit dat het een oudere woning betreft en accepteert dat deze gebreken kan hebben. Zonder die clausule kun je in bepaalde gevallen de oude eigenaar aansprakelijk stellen voor onvoorziene en ernstige gebreken die een normaal woongenot onmogelijk maken. Regelmatig worden juridische procedures gevoerd omdat partijen niet alles duidelijk hadden vastgelegd of een verkeerd beeld hadden van de wijze van levering en afhandeling. Voorkomen is hier beter dan genezen. Na ondertekening heeft alleen de koper het recht binnen drie dagen en zonder opgave van reden de koop te annuleren.
Inspectie voor notariële overdracht
In de koopovereenkomst is geregeld dat je de woning kunt inspecteren, voordat de notariële overdracht plaatsvindt. Maak gebruik van deze mogelijkheid. Eventuele onregelmatigheden kunnen dan tijdig worden geconstateerd en opgelost. Tevens kunnen de meterstanden e.d. worden genoteerd. Spreek samen af wie de standen doorgeeft aan de energiebedrijven.
Aktes en afrekening
Enkele dagen voor de overdracht ontvang je van de notaris een concept van de aktes. Je kunt deze dan thuis rustig doorlezen en bij vragen met de notaris contact opnemen. Ook ontvang je een financiële afrekening, waar alle kosten, welke met de aankoop gemoeid zijn nader staan gespecificeerd. Je ziet dan hoeveel geld je moet overmaken. Ga je nog verbouwen dan blijft een deel van de hypotheekgelden tijdelijk in een bouwdepot bij de bank.
Na ondertekening van de akte ontvang je de sleutel en mag je je eigenaar noemen. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsakte wordt ingeschreven in het openbare register van het Kadaster.