Fabels en feiten over de woningmarkt
Er staan nauwelijks woningen te koop, dat is het beeld dat veelvuldig in de media werd geschetst. Het wekt de suggestie dat er ook minder woningen worden verkocht. En dat beeld klopt niet helemaal. Feit is dat er voldoende woningen op de markt komen maar dat deze veelal snel worden verkocht. De doorlooptijd is dus bijzonder laag. De cijfers geven dit duidelijk aan. In 2018 en 2019 werden 218.000 woningen verkocht, in 2020 zelfs 235.000, terwijl in 2021 door het Kadaster 226.000 transacties zijn geregistreerd. In de eerste helft van 2022 zien we wel een afname van de transacties met ruim 20%. Vooral vanwege de rentestijging dit jaar neemt de betaalbaarheid af, zien we het consumentenvertrouwen dalen en bovendien de energieprijzen fors stijgen.
Oplopende tekorten in de woningvoorraad
Ook dit is en misvatting, tenminste als de cijfers van onze nationale rekenmeesters (CBS) kloppen. In de afgelopen 10 jaar is het aantal huishoudens gestegen van 7,4 naar ruim 8 miljoen, een stijging van 600.000. In deze periode is de woningvoorraad gegroeid van 7,3 miljoen naar bijna 8 miljoen, een plus van 700.000 woningen. De voorspelde krimp, met name in Limburg, heeft heel anders uitgepakt. Absoluut gezien is er een woningtekort van 100.000 stuks, maar vanwege 1,5% frictieleegstand (tijdelijk leegstand in verband met de verhuisperiode) is er sprake van een reëel woningtekort van 200.000 woningen. Dit tekort zal in de praktijk nog groter zijn vanwege de groep huishoudens die noodgedwongen thuis of elders samenwonen, en vanwege de marktsituatie geen zelfstandige woning kunnen vinden. Er is dus sprake van een redelijk stabiel woningtekort dat de afgelopen 10 jaar niet is afgenomen door minder nieuwbouw in de jaren 2014-2016. De oorzaak hiervan komt vooral door de politieke onzekerheid ten aanzien van de woningmarkt in de aanloop van de Tweede Kamerverkiezingen in 2012. In 2012 en 2013 daalden de huizenprijzen hierdoor met 5% en werden in 2013 slechts 110.000 woningen verkocht. Verder is het zo dat woningcorporaties veel nieuwe woningen bouwen, maar daarnaast ook veel woningen slopen. De focus zou volledig op nieuwbouw moeten liggen en de kwaliteitsslag, slopen en nieuwbouw, zou wat naar de toekomst mogen opschuiven. Het zou hierbij ook helpen als corporaties nieuwbouw gemakkelijker zouden kunnen financieren doordat de overwaarde op het vastgoed benut zou mogen worden.
Waarom stijgen de huizenprijzen zo hard
Het woningtekort helpt zeker niet bij het in de hand houden van de prijsontwikkelingen. Voor een deel werd de marktsituatie de afgelopen jaren beïnvloed door beleggers die woningen hebben gekocht voor verhuur. Deze woningen zijn dan weliswaar niet voor andere kopers beschikbaar maar blijven wel behouden voor bewoning door huurders. Door een tekort aan huurwoningen rijzen ook de huurprijzen de pan uit. Maar de grootste druk kwam van kopers (starters en doorstromers) die vanwege de uiterst lage hypotheekrente in de afgelopen jaren een huis wilden kopen. Qua woonlasten (exclusief aflossing) waren recente kopers goedkoper uit dan de koper uit 2011 die destijds 6% rente betaalde over de hypotheek. Kopers waren genoodzaakt tegen elkaar op te bieden om een kans te maken en dit gegeven zorgt voor de meest extreme prijsstijging van de afgelopen jaren. Een gevaarlijke ontwikkeling, zeker wanneer rentes weer gaan stijgen, zoals nu het geval is. Hierdoor komt er weer iets meer rust op de woningmarkt.
Waar liggen de oplossingen
Er wordt geschreeuwd om meer nieuwbouw, maar dit los je niet even op. Plannen ontwikkelingen duurt jaren, los van de problematiek van stikstof, alsmaar stijgende materiaalkosten en het gebrek aan bouwvakkers. De herontwikkeling van kantoren en bedrijfspanden zou mogelijk wat sneller soelaas kunnen bieden. Als de nood heel erg groot wordt, kun je weinig anders doen dan uitwijken naar recreatieparken waar dan deels en tijdelijk permanente woning toegestaan kan worden.
